Thứ 5 Ngày 14/5/2020, 10:13:21 AM

Luật Đất đai năm 2013 được ban hành và có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2014 đã tạo hành lang pháp lý quan trọng trong quản lý đất đai, đảm bảo quyền của người sử dụng đất... Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức thực hiện bên cạnh những kết quả đạt được, còn bộc lộ một số hạn chế, tồn tại như: chưa có sự đồng bộ giữa Luật Đất đai và các luật khác có liên quan đến đất đai như Luật Lâm nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công; nhiều quy định trong luật chưa đáp ứng yêu cầu thực tiễn, đặc biệt là những vấn đề liên quan đến sử dụng đất đai với vai trò là tư liệu sản xuất, sản xuất hàng hóa trong lĩnh vực nông, lâm nghiệp; quyền của người sử dụng đất…

Thứ nhất, về đấu giá quyền sử dụng đất có tài sản trên đất  

Việc đấu giá quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo công khai, minh bạch, tăng giá trị quyền sử dụng đất. Theo đó, Luật Đất đai năm 2013, tại Điều 118 quy định các trường hợp đấu giá, không đấu giá quyền sử dụng đất; Điều 119 quy định điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Việc quy định này trong quá trình tổ chức thi hành đã phát sinh một số vướng mắc, dẫn đến có trường hợp không kịp thời đưa đất vào sử dụng, gây lãng phí đất đai hoặc khó khăn trong xử lý quyền sử dụng đất khi có tài sản trên đất không thuộc quyền sở hữu của nhà nước. Cụ thể:

Khoản 1 Điều 3 Luật Quản lý, sử dụng tài sản công quy định: “Tài sản công là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, bao gồm: tài sản công phục vụ hoạt động quản lý, cung cấp dịch vụ công, bảo đảm quốc phòng, an ninh tại cơ quan, tổ chức, đơn vị; tài sản kết cấu hạ tầng phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; tài sản được xác lập quyền sở hữu toàn dân; tài sản công tại doanh nghiệp; tiền thuộc ngân sách nhà nước, các quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách, dự trữ ngoại hối nhà nước; đất đai và các loại tài nguyên khác”. Như vậy, đất đai được xác định là tài sản công và khoản 2 Điều 43 Luật Quản lý, sử dụng tài sản công quy định: “Việc bán tài sản công được thực hiện theo hình thức đấu giá, trừ trường hợp bán các loại tài sản công có giá trị nhỏ theo hình thức niêm yết giá công khai hoặc bán chỉ định theo quy định của Chính phủ”.

Điểm e khoản 2 Điều 118 Luật Đất đai quy định: “Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền”. Việc quy định không bán đấu giá đối với trường hợp giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền là cần thiết, đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ trong thực hiện một trong những chính sách thu hút cán bộ, công chức đến công tác, làm việc tại các khu vực, địa phương có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, đảm bảo cho cán bộ, công chức có nhà ở để yên tâm công tác thông qua việc xây dựng nhà công vụ cho cán bộ, công chức. Tuy nhiên, phát sinh trên thực tế, sau khi hóa giá nhà công vụ cho cán bộ, công chức và chuyển lại quyền sử dụng đất cho chính quyền địa phương quản lý đã khó khăn trong việc áp dụng Luật Đất đai năm 2013 và Luật Quản lý, sử dụng tài sản công đối với đất đai.

Hoặc, đối với các dự án đầu tư chấm dứt hoạt động theo quy định tại Điều 48 Luật Đầu tư năm 2020. Theo đó, khoản 2 quy định các trường hợp Cơ quan đăng ký đầu tư chấm dứt hoặc chấm dứt một phần hoạt động của dự án đầu tư: “a) Dự án đầu tư thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 47 của Luật này mà nhà đầu tư không có khả năng khắc phục điều kiện ngừng hoạt động;

b) Nhà đầu tư không được tiếp tục sử dụng địa điểm đầu tư và không thực hiện thủ tục điều chỉnh địa điểm đầu tư trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày không được tiếp tục sử dụng địa điểm đầu tư, trừ trường hợp quy định tại điểm d khoản này;

c) Dự án đầu tư đã ngừng hoạt động và hết thời hạn 12 tháng kể từ ngày ngừng hoạt động, cơ quan đăng ký đầu tư không liên lạc được với nhà đầu tư hoặc đại diện hợp pháp của nhà đầu tư;

d) Dự án đầu tư thuộc trường hợp bị thu hồi đất do không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai;

………”.

Khoản 5 quy định: “Việc xử lý quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất khi chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”.

Với việc quy định về xử lý quyền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai khi dự án đầu tư chấm dứt của Cơ quan đăng ký đầu tư đã gặp khó khăn nhất định, bởi khi chấm dứt dự án đầu tư hoặc chấm dứt một phần dự án nếu có tài sản trên đất của nhà đầu tư và nhà đầu tư không thống nhất được giá hoặc không phối hợp để xác định giá trị tài sản đã đầu tư trên đất dẫn đến kéo dài, mất cơ hội tiếp cận đất đai của các nhà đầu tư khác có nhu cầu sử dụng đất; hoặc nếu đấu giá quyền sử dụng đất cũng rất khó có thể thực hiện được do quyền sử dụng đất chưa phải là “đất sạch”, mặc dù (giả định) đã có quyết định thu hồi đất.

Thứ hai, về kế hoạch sử dụng đất đối với các dự án và chuyển mục đích sử dụng đất rừng phòng hộ

Khoản 3 Điều 45 Luật Đất đai quy định: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua danh mục dự án cần thu hồi đất quy định tại khoản 3 Điều 62 của Luật này trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cấp huyện”. Theo đó, Luật Đất đai và Nghị định quy định chi tiết đã quy định về phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hằng năm, như UBND cấp tỉnh phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cấp huyện trước 31/12 trước năm thực hiện kế hoạch sử dụng đất.

Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Tổ chức Chính phủ và Luật Tổ chức chính quyền địa phương năm 2019 (khoản 2 Điều 78 của Luật Tổ chức chính quyền địa phương năm 2015) quy định: “Hội đồng nhân dân họp chuyên đề hoặc họp để giải quyết công việc phát sinh đột xuất”. Trên thực tế phát sinh, trong năm Hội đồng nhân dân tỉnh họp để giải quyết công việc phát sinh đột xuất là “thông qua danh mục dự án cần thu hồi đất” theo quy định của Luật Đất đai, trong khi năm đó chưa lập kế hoạch sử dụng đất đối với dự án có sử dụng đất (dự án phát sinh trong năm nhưng chưa có trong kế hoạch sử dụng đất). Điều này làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của chủ đầu tư, cũng như chậm tiến độ thực hiện dự án của nhà đầu tư, mặc dù tại khoản 10 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai: “Trong thời hạn không quá 03 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Trong thời hạn không quá 05 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ của Sở Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, chấp thuận cho phép để thực hiện và cập nhật vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện của năm tiếp theo”.

Điểm b khoản 1 Điều 58 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 ha đất trồng lúa; dưới 20 ha đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng”. Luật Lâm nghiệp năm 2017, tại khoản 2 Điều 20 quy định: “Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương chuyển mục đích sử dụng rừng đặc dụng dưới 50 ha; rừng phòng hộ đầu nguồn, rừng phòng hộ biên giới từ 20 ha đến dưới 50 ha; rừng phòng hộ chắn gió, chắn cát bay và rừng phòng hộ chắn sóng, lấn biển từ 20 ha đến dưới 500 ha; rừng sản xuất từ 50 ha đến dưới 1.000 ha”. Như vậy, Luật Lâm nghiệp không quy định thẩm quyền của Hội đồng nhân dân tỉnh trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng rừng đặc dụng, trong khi Luật Đất đai quy định chuyển mục đích sử đất rừng phòng hộ dưới 20ha.

Mặt khác, với quy định thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng dưới 20 ha đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng để áp dụng chung cho cả nước là khó khăn trong thực tiễn, chưa cải cách hành chính, thu hút đầu tư trong xây dựng các công trình, dự án theo quy định tại Điều 61, 62 Luật Đất đai, đặc biệt là đối với các địa phương miền núi, vùng cao chủ yếu là đất lâm nghiệp.

Thứ ba, thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Khoản 7 Điều 49 Luật Đất đai quy định: “Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Trong khi đó, tại Điều 91, 93 Luật Xây dựng, một trong những điều kiện cấp phép xây dựng đối với các công trình trong đô thị, nhà ở riêng lẻ trong đô thị thì phải “Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai” nên cơ quan có thẩm quyền khó có thể cấp giấy phép xây dựng, trong khi các hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu về nhà ở, nếu không được cấp phép xây dựng thì không thể xây dựng nhà ở và bị xử lý vi phạm.

Thứ tư, về hạn mức giao, nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp

Khoản 1 Điều 130 Luật Đất đai 2013 quy định: “Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 129 của Luật này”.

Theo đó, khoản 1, 2 và 3 Điều 129 của Luật quy định về hạn mức giao đất nông nghiệp cho mỗi hộ gia đình như sau:“1. Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau:

a) Không quá 03 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;

b) Không quá 02 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác.

2. Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 10 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

3. Hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 30 héc ta đối với mỗi loại đất:

a) Đất rừng phòng hộ;

b) Đất rừng sản xuất.

Với hạn mức giao, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định đã trích dẫn ở trên là thấp, dẫn đến hạn chế trong tích tụ ruộng đất để sản xuất hàng hóa, ứng dụng khoa học kỹ thuật trong nông nghiệp hoặc thực hiện những chính sách thu hút đầu tư, hỗ trợ sản xuất nông nghiệp của các địa phương.

Với những bất cập trên, để Luật Đất đai thật sự đi vào cuộc sống, cần tiếp tục hoàn thiện pháp luật về đất đai thông qua đánh giá thực tiễn thi hành, rà soát đồng bộ, toàn diện quy định của luật đất đai với các văn bản pháp luật khác có liên quan đến đất đai, đảm bảo đáp ứng thực tiễn thi hành, nâng cao hiệu lực, hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước về đất đai./.

 


Đánh giá:

lượt đánh giá: , trung bình:



Tin liên quan

     Bình luận


    Mã xác thực không đúng.
       Liên kết website
      Thống kê truy cập
      Thống kê: 323.626
      Online: 33